By admin 
Türkiye’de konut fiyatları son dönemde nominal olarak hızla yükselmiştir. Endeksa’ya göre 2024 yılında satılık konut fiyatları nominal %25 artarken, enflasyona göre reel olarak %14 gerilemiştir. Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi’ni (KFE) baz aldığımızda da Mart 2025 itibarıyla yıllık nominal artış %32,3 düzeyindedir, ancak enflasyona göre reel olarak %4,2 düşüş söz konusudur. Öne çıkan illerdeki yıllık fiyat artışları ise İstanbul’da %30,7, Ankara’da %38,6, İzmir’de %32,5 gibi çok yüksek seviyelerdedir. Örneğin Endeksa’nın raporuna göre Gaziantep’te konut fiyatları 2024’te %33 (nominal) yükselmiş, diğer büyük illerde de %28–29 arasında artmıştır. Bu hızlı nominal artışlar balon oluşumu sinyali taşır; ancak enflasyon yüksek olduğundan, fiyatlar reel bazda gerilemektedir.
- Endeksa (2024): Satılık konut fiyatları nominal +%25 (reel –%14). Ortalama metrekare fiyatı 29.724 TL, ortalama ev fiyatı ~3,8 milyon TL, geri dönüş süresi ~14 yıl (yıllık kira getirisi ~%7) olarak hesaplanmıştır.
- TCMB Konut Fiyat Endeksi (Mart 2025): KFE Mart 2025’te aylık +%2,0, yıllık +%32,3 (nominal). İstanbul +%30,7, Ankara +%38,6, İzmir +%32,5 gibi yüksek artışlar (2023=100 bazında sırasıyla 161,1;186,4;172,2) görmüştür.
Fiyat/Kira Oranı ve Yatırım Getirisi
Konut fiyat/kira oranı Türkiye’de uzun süredir yüksek seyretmektedir. Endeksa’ya göre bir konutun yatırım geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıldır (yıllık kira getirisi ~%7 civarı). 2024’te kiralık konut fiyatları nominal %41 artmış, reel %3 gerilerken, ortalama kira ~20.000 TL/ay seviyesindedir. Bu da kiraların fiyatlara göre hızla artmadığı anlamına gelir. Örneğin İzmir-İstanbul gibi büyük şehirlerde kira artışları %44–58 nominal olmuş ama reel artış düşük kalmıştır. Sonuçta, düşük faiz-düşük reel getiri ortamında konuta yatırılan her 100 TL, kirayla yılda ancak ~7–8 TL kazandırmaktadır ki bu, “düşük kira getirisi” balon kriterine uygundur.
- Ortalama konut yatırımının geri dönüş süresi ≈14 yıl (yıllık kira getirisi ≈%7).
- 2024’te kiralar nominal +%41 (reel –%3); ortalama kira ~20 bin TL. Kiralar İstanbul’da nominal +%44 (%1 reel düşüş), Muğla’da nominal +%58 (%8 reel artış) gibi bölgesel farklılıklar göstermiştir.
Gelir ile Fiyat Uyumu
Konut fiyatları ile hanehalkı gelirleri arasındaki uyum da bozulmuş durumdadır. TÜİK verilerine göre 2024’te ortalama yıllık hanehalkı kullanılabilir geliri ~374.900 TL’ye ulaşmıştır. Oysa Endeksa’ya göre aynı dönemde ortalama konut fiyatı ~3,8 milyon TL seviyesindedir. Bu, ortalama bir konutun fiyatının yıllık gelirin yaklaşık 10 katı olduğu anlamına gelir. Üstelik fiyatların yıllık nominal artışı (%25) gelir artışının (%106,9) çok altında kaldığından, ortalama alım gücü nominalde düzelmiş görünse de, yüksek baz fiyatlardan ötürü ev sahibi olmak hâlâ çok pahalıdır. Diğer bir deyişle, gelir-fiyat oranı tarihsel ortalamaların üstündedir; bu da balon belirtisidir.
Talep-Arz Dengesi ve Satış Dinamikleri
Talep-cevap dengesinde hem canlılık hem dengesizlik var. 2024’te toplam konut satışları %20,6 artarak 1.478.025 adede yükselmiştir. Satışlardaki bu artışta faiz indirimi beklentisi ve enflasyonist beklentiler rol oynamıştır. Ancak bu satışların sadece 158.486’sı (yüzde %10,7) ipotekli gerçekleşmiş, yani tüm zamanların en düşük ipotekli satış payına ulaşılmıştır. Diğer bir ifadeyle, geçen yıl satışların çoğu nakit/peşin yapılmıştır. Nitekim iktisatçılara göre (Ahmet Büyükduman), “ipotekli satışlar dip yaparken ipoteksiz satışlarda 1.320.000 adetle rekor kırıldı”. Bu da spekülatif talebin (yatırım amaçlı nakit alımların) arttığına işaret eder. Buna karşılık yabancılara yapılan konut satışları 2024’te 23.781’e düşmüş ve toplamın sadece %1,6’sını oluşturmuştur; yani yabancı alıcıların payı azalmıştır.
Arz tarafında ise görünüm kısıtlı üretim yönündedir. Konut geliştiricileri temkinli hareket etmekte, yeni projeler sınırlı sayıda ve maliyet odaklı planlanmaktadır. Mars Gayrimenkul Başkanı Hakan Bucak’a göre Temmuz 2024’ten itibaren piyasada “peşin parasıyla alım yapabilecek önemli bir kitle” ortaya çıkmış, ancak bu alıcıların beklentilerini karşılayacak arz oldukça sınırlı kalmıştır. Resmi verilere göre Türkiye’de yıllık yeni konut ihtiyacı ~750-800 bin adetken, 2024’te yapı ruhsatı verilen konut sayısı ~758 bin, iskan verilen daire ~586 bindir. Bu fark, arz açığı olduğuna ve yapım sürecinin uzadığına işaret eder. Özetle talep canlı ama büyük ölçüde peşin ve yatırım amaçlı, arz ise sınırlı kalmaktadır. Bu koşullar fiyatların yukarı yönlü baskı altında olduğunu gösterir.
- Satışlar: 2024’te 1.478.025 konut satılmıştır.
- Finansman: Bunların sadece 158.486’sı (%10,7) ipotekli kredili olup, 12 yılın en düşük oranıdır; ipoteksiz satışlar 1.320.000 ile tarih rekoru kırmıştır.
- Yabancı payı: 2024’te yabancılara satış 23.781 (toplamın %1,6) ile son 7 yılın en düşük seviyesine indi.
- Arz: Yıllık ruhsat ~758 bin, iskan ~586 bin (ihtiyaç ~750-800 bin). Arz-talep dengesinde arz dar, talep çoktur.
Balon Oluşumu Kriterleri Bağlamında Değerlendirme
Balon tanımı açısından bakıldığında Türkiye konut piyasası bazı risk sinyalleri veriyor. Özellikle spekülatif talep ve hızlı fiyat artışı öne çıkıyor: Yüksek faiz ortamında nakit alımlar artmış, konut birikim amaçlı cazip görülmüş ve nominal fiyatlar kısa sürede tırmanmıştır. Bu fiyat artışları enflasyon altında kaldığı için reel bazda düşüşte olsa bile, balon oluşumu kriteri olarak genellikle nominal tırmanışlar da dikkate alınır. Gelir-fiyat uyumsuzluğu da göze çarpıyor: Ortalama ev fiyatı gelirlerin yaklaşık 10 katı düzeyindedir ki bu oran tarihsel karşılaştırmalara göre yüksektir. Kira getirisi ise %7 civarıyla görece düşüktür; yani konut yatırımından beklenen reel getiri düşük kalmaktadır. Özetle kriterler şöyle özetlenebilir:
- Spekülatif Talep: Faizlerin yüksek olması nedeniyle peşin ve yatırım amaçlı alımlar ön planda.
- Hızlı Fiyat Artışı: Nominal bazda son yıllık artışlar %25–%32 gibi yüksek seviyelerdedir. Enflasyona göre karşılaştırıldığında reel düşüş olsa da, nominal hareket balon riskini işaret eder.
- Gelir-Fiyat Uyumsuzluğu: Ortalama fiyat/gelir oranı ~10 (ortalama konut 3,8M TL, ort. yıllık gelir ~0,375M TL). Alım gücü halen düşük düzeydedir.
- Düşük Kira Getirisi: Ortalama yıllık kira getirisi ~%7, bu da özellikle yüksek enflasyon ve faiz ortamında düşük reel getiri anlamına gelir.
Bu göstergeler, piyasanın aşırı ısındığına ve bir fiyat düzeltmesi riskinin bulunduğuna işaret etmektedir. Özellikle faizlerin tekrar normale döndüğü veya arzın hızlandığı bir senaryoda fiyatlar geri çekilebilir. Öte yandan, enflasyonun yüksek seyri ve hükümetin destekleyici politikaları nedeniyle talep hâlâ canlıdır; bu da kısa vadede bir çöküşten ziyade devam eden bir yükseliş trendi yaratabilir. Genel olarak, şu anki fiyat seviyelerinin tamamen sürdürülebilir olmadığı, piyasa dinamiklerinin balonlu patikada olabileceği değerlendirilmelidir. Dolayısıyla olası bir düzeltme riski mevcuttur ve özellikle gelir düzeyine göre yüksek konut fiyatlarında denge arayışı öne çıkmaktadır.
Bu Yazı Hakkında
Bu içerik, OpenAI tarafından geliştirilen yapay zeka destekli ChatGPT (GPT-4) modeli tarafından oluşturulmuştur. Yazı, açık veri analizleri ve kamuya açık ekonomik veriler temel alınarak hazırlanmıştır.
Kullanılan Yöntemler:
- Veri Tabanlı İçerik Üretimi:
Konut piyasasına dair güncel istatistikler Endeksa, TCMB ve TÜİK gibi güvenilir kurumlardan sağlanan veriler ışığında analiz edilmiştir. - Reel ve Nominal Fiyat Ayrımı:
Yıllık enflasyon oranları dikkate alınarak reel ve nominal artışlar karşılaştırmalı olarak değerlendirilmiştir. - Karşılaştırmalı Analiz:
Gelir-fiyat oranları, kira çarpanları ve ipotekli satış oranları gibi göstergelerle olası balon riskleri ele alınmıştır. - Kamu Kaynakları ve Medya Raporları:
Bloomberg HT, Anadolu Ajansı (AA), sektörel analiz platformları ve akademik yorumlardan faydalanılmıştır.
Başlıca Kaynaklar:
- Endeksa Konut Raporları (2024)
- Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) – Konut Fiyat Endeksi (KFE)
- Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) – Konut Satış ve Gelir Verileri
- Bloomberg HT ve AA Ekonomi Haberleri
Not: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.