By admin 
Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin gündeminde her geçen gün daha fazla yer alan ve özellikle deprem riski taşıyan yapıların yenilenmesi açısından hayati önem taşıyan bir süreçtir. Bu süreç, yalnızca binaların fiziksel olarak yenilenmesini değil, aynı zamanda kentsel yaşam kalitesinin artırılmasını, altyapı sorunlarının çözülmesini ve sürdürülebilir bir kent planlamasını da içermektedir. Bu blog yazısında, kentsel dönüşüm sürecini adım adım ele alarak, mülk sahipleri, yatırımcılar ve müteahhitler için kapsamlı bir rehber sunmayı amaçlıyoruz.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, eskiyen, yıpranan, afet riski taşıyan veya kentsel standartların altında kalan yapıların ve bölgelerin, güncel yapı standartlarına ve kentsel ihtiyaçlara uygun olarak yeniden yapılandırılması sürecidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (kısaca Kentsel Dönüşüm Kanunu) kapsamında gerçekleştirilen bu süreç, özellikle deprem riski yüksek olan yapıların dönüştürülmesini hedeflemektedir.
Kentsel Dönüşümün Önemi
Deprem Güvenliği
Türkiye, dünyanın en aktif deprem kuşaklarından biri üzerinde yer almaktadır. 1999 Marmara Depremi ve 2023 Kahramanmaraş depremleri gibi büyük afetler, binalarımızın depreme dayanıklılığının ne kadar önemli olduğunu acı bir şekilde hatırlatmıştır. Kentsel dönüşüm, depreme dayanıklı yapılar inşa etmek için önemli bir fırsattır.
Ekonomik Değer Artışı
Kentsel dönüşüm projeleri, mülklerin değerini önemli ölçüde artırabilir. Yeni binalar, modern mimari, gelişmiş altyapı ve daha iyi çevre düzenlemeleri, gayrimenkul yatırımlarının getirisini yükseltir.
Yaşam Kalitesinin Artması
Modern binalar, daha iyi yalıtım, daha verimli enerji kullanımı, akıllı bina teknolojileri ve çağdaş iç mekan tasarımları sunarak yaşam kalitesini artırır.
Kentsel Estetiğin İyileştirilmesi
Kentsel dönüşüm, şehirlerin görünümünü güzelleştirir, daha planlı ve estetik bir kent dokusu oluşturur.
Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Temel Adımlar
1. Risk Tespiti ve Başvuru
Risk Raporu Alınması
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, binanın risk durumunun tespit edilmesidir. Bu amaçla, lisanslı kuruluşlardan bir risk raporu alınmalıdır. Risk raporu, binanın depreme dayanıklılığını, yapısal durumunu ve diğer teknik özelliklerini değerlendirir.
Riskli Yapı Tespiti Başvurusu
Risk raporu sonucunda binanın riskli olduğu tespit edilirse, bina sahibi veya yöneticisi, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne riskli yapı tespiti için başvuruda bulunabilir. Başvuru sırasında gerekli belgeler:
- Tapu belgesi
- Kimlik belgeleri
- Risk raporu
- Bina yönetim planı (varsa)
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
Riskli Yapı Kararı
Bakanlık veya yetkilendirilmiş kuruluşlar tarafından yapılan incelemeler sonucunda binanın riskli yapı olduğu tespit edilirse, bu karar tapu kütüğüne şerh düşülür ve ilgili taraflara tebliğ edilir.
2. Muvafakat ve Anlaşma Süreci
Kat Malikleri Kurulu Toplantısı
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra, kat malikleri kurulu, yapının yıkılıp yeniden yapılması konusunda karar almak üzere toplanır. Bu toplantıda, yapının yıkılması ve yeniden inşa edilmesi için gereken karar, binanın arsa payının 2/3 çoğunluğuyla alınır.
Anlaşma Sağlanması
Kat malikleri arasında anlaşma sağlanması durumunda, kentsel dönüşüm sürecine devam edilir. Bu aşamada, kat maliklerinin kendi aralarında veya bir müteahhit firma ile anlaşma yapması gerekir. Anlaşma, genellikle binanın yıkılıp yeniden yapılması karşılığında müteahhide ne kadar hisse verileceği, kat maliklerine yeni binada hangi dairelerin tahsis edileceği gibi konuları içerir.
Anlaşma Sağlanamaması Durumu
Eğer 2/3 çoğunluk sağlanamazsa veya anlaşmaya varılamazsa, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya ilgili belediye, acele kamulaştırma yoluna gidebilir. Bu durumda, bina sahibine rayiç bedel üzerinden ödeme yapılır ve bina yıkılır.
3. Proje Geliştirme ve Onay Süreci
Mimari Proje Hazırlanması
Anlaşma sağlandıktan sonra, yeni binanın mimari projesi hazırlanır. Bu projede, binanın dış görünümü, dairelerin planları, ortak alanlar ve teknik özellikler detaylı olarak belirtilir.
Statik Proje Hazırlanması
Mimari projeye uygun olarak, binanın taşıyıcı sistemi, temel yapısı ve diğer yapısal özellikleri içeren statik proje hazırlanır. Bu proje, binanın depreme dayanıklılığını sağlamak açısından büyük önem taşır.
Diğer Teknik Projeler
Elektrik, mekanik, sıhhi tesisat, asansör, yangın güvenliği gibi teknik projeler de hazırlanır ve onaya sunulur.
Proje Onayı
Hazırlanan projeler, ilgili belediye veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından incelenir ve uygun bulunması durumunda onaylanır.
4. Yıkım ve İnşaat Süreci
Tahliye İşlemleri
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra, bina tahliye edilir. Kat malikleri ve kiracıların binayı boşaltması için genellikle 60 gün süre verilir. Bu süre içinde binayı boşaltmayanlar hakkında yasal işlem başlatılabilir.
Yıkım İşlemleri
Binanın boşaltılmasından sonra, yıkım işlemleri başlar. Yıkım, uzman ekipler tarafından, çevreye zarar vermeyecek şekilde gerçekleştirilir.
İnşaat Süreci
Yıkım işlemlerinin tamamlanmasından sonra, onaylanan projelere uygun olarak inşaat başlar. İnşaat sürecinde, periyodik olarak denetimler yapılır ve projeye uygunluk kontrol edilir.
5. Tamamlanma ve Teslim Süreci
Yapı Kullanma İzni (İskan) Alınması
İnşaatın tamamlanmasından sonra, belediyeden yapı kullanma izni (iskan) alınır. Bu izin, binanın oturma ve kullanım için uygun olduğunu gösterir.
Dairelerin Teslimi
Yapı kullanma izni alınmasından sonra, daireler kat maliklerine teslim edilir. Teslim sırasında, dairelerin projeye uygunluğu kontrol edilir ve varsa eksiklikler tespit edilir.
Tapu İşlemleri
Dairelerin tesliminden sonra, tapu işlemleri yapılır ve yeni dairelerin tapuları kat maliklerine verilir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Finansal Destekler
Kira Yardımı
Riskli yapı tespiti yapılan ve tahliye edilen binalarda, ev sahibi veya kiracı olarak oturanlar, belirli koşulları sağlamaları durumunda kira yardımından yararlanabilirler. Bu yardım, genellikle 18 ay süreyle sağlanır ve her yıl güncellenir.
Faiz Desteği
Kentsel dönüşüm kapsamında, mülk sahiplerine uygun koşullarda kredi imkanları ve faiz destekleri sağlanmaktadır. Bu destekler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile anlaşmalı bankalar aracılığıyla verilir.
Vergi Avantajları
Kentsel dönüşüm projelerinde, damga vergisi, harçlar, KDV gibi vergilerde çeşitli muafiyetler ve indirimler uygulanmaktadır.
Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Güvenilir Firma Seçimi
Kentsel dönüşüm sürecinde, güvenilir ve tecrübeli firmalarla çalışmak büyük önem taşır. Firmanın geçmiş projeleri, referansları, finansal durumu ve piyasadaki itibarı araştırılmalıdır.
Hukuki Süreçlerin Takibi
Kentsel dönüşüm süreci, karmaşık hukuki prosedürler içerir. Bu süreçlerin doğru şekilde takip edilmesi, ileride yaşanabilecek sorunları önler. Gerekirse, konusunda uzman bir avukattan destek alınmalıdır.
Sözleşme Detayları
Müteahhit firma ile yapılan sözleşme, kentsel dönüşüm sürecinin en önemli belgelerinden biridir. Sözleşmede, inşaatın süresi, dairelerin özellikleri, kullanılacak malzemelerin kalitesi, gecikme durumunda uygulanacak cezalar gibi detaylar açıkça belirtilmelidir.
Denetim Mekanizması
İnşaat sürecinde, düzenli olarak denetimler yapılmalı ve projeye uygunluk kontrol edilmelidir. Bu denetimler, bağımsız denetim firmaları veya mühendisler tarafından gerçekleştirilebilir.
Kentsel Dönüşümde Yeni Trendler
Yeşil Binalar
Enerji verimliliği, su tasarrufu, çevre dostu malzemeler ve yenilenebilir enerji sistemleri gibi sürdürülebilir çözümler içeren yeşil binalar, kentsel dönüşüm projelerinde giderek daha fazla tercih edilmektedir.
Akıllı Bina Teknolojileri
Akıllı ev sistemleri, güvenlik çözümleri, enerji yönetim sistemleri gibi teknolojik yenilikler, kentsel dönüşüm projelerinin değerini artırmaktadır.
Karma Kullanım Projeleri
Konut, ticaret, ofis ve sosyal alanların bir arada bulunduğu karma kullanım projeleri, modern kent yaşamının ihtiyaçlarına cevap vermektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin depreme hazırlık stratejisinin önemli bir parçasıdır ve şehirlerimizin güvenli, modern ve sürdürülebilir bir şekilde yenilenmesini sağlar. Bu süreç, karmaşık ve uzun olabilir, ancak doğru planlama, bilgi ve profesyonel destek ile sorunsuz bir şekilde tamamlanabilir.
Bu rehberde, kentsel dönüşüm sürecinin temel adımlarını, dikkat edilmesi gereken hususları ve finansal destekleri ele aldık. Her projenin kendine özgü koşulları olabileceğini unutmamak ve süreç boyunca uzman desteği almak önemlidir.
Sonuç olarak, kentsel dönüşüm, sadece binaların fiziksel olarak yenilenmesini değil, aynı zamanda daha güvenli, daha yaşanabilir ve daha sürdürülebilir şehirler inşa etmeyi amaçlar. Bu süreçte, tüm paydaşların iş birliği ve katılımı, başarılı bir kentsel dönüşüm projesinin anahtarıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm için nereye başvurmalıyım?
Kentsel dönüşüm için ilk adım olarak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne veya bağlı bulunduğunuz belediyeye başvurabilirsiniz.
Binamin riskli yapı olup olmadığını nasıl öğrenebilirim?
Binanızın riskli yapı olup olmadığını öğrenmek için lisanslı bir kuruluştan risk raporu alabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların hakları nelerdir?
Kiracılar, riskli yapı tespiti yapılan binalarda, belirli koşulları sağlamaları durumunda kira yardımından yararlanabilirler. Ayrıca, kira sözleşmesi süresi dolmadan tahliye edilmeleri durumunda, tazminat talep etme hakları bulunabilir.
Kentsel dönüşüm sürecinde anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Anlaşma sağlanamaması durumunda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya ilgili belediye, acele kamulaştırma yoluna gidebilir. Bu durumda, mülk sahiplerine rayiç bedel üzerinden ödeme yapılır.
Kentsel dönüşüm sürecinde binanın yıkımı kim tarafından gerçekleştirilir?
Binanın yıkımı, genellikle müteahhit firma tarafından gerçekleştirilir. Ancak, anlaşma sağlanamaması durumunda, yıkım işlemleri belediye veya bakanlık tarafından yapılabilir.